农村房屋不是想买就能买，想卖就能卖

农村房屋不是想买就能买，想卖就能卖

作者：钟金梅  发布时间：2012-09-29 16:08:46

王某户籍在平乐县大发乡苍板村委新华村，经常在平乐县城周围以做生意为生，萌发想在县城周边寻找个房屋定居的想法。2011年经人介绍得知张某、赖某预转让权属他们的位于马渭新村二层半房子，王某看过该房屋后很是满意，于2011年11月22日与张某、赖某签订《房屋转让协议》，以价格22万元买下该房屋，签订协议当日付定金3万元给张某、赖某，余下的资金等交房时一次性付清。王某不清楚如何办理过户手续问题，于是空闲时间就到平乐县房管所咨询房屋所有权转让过户手续，得到一个让他意想不到的消息，依照法律的规定，该房屋不能办理过户手续。王某顿时傻眼，买了房屋没有房产证，他无论如何不能接受。于是要求与张某、赖某解除《房屋转让协议》，并要回房屋定金3万元。张某、赖某则坚持《房屋转让协议》是双方自愿协商签订的，没有违反《合同法》相关规定，是合法有效的。王某不履行协议，无权要求退回定金。双方协商未果，王某起诉至法院。

    法院认为，张某、赖某所有的位于平乐县平乐镇马渭村的房屋是向马渭村集体申请宅基地建造的农村房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的转让有严格的条件限制。必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有两处以上农村住宅（含宅基地使用权）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让。王某与张某、赖某签订的《房屋转让协议》因涉及到农村土地使用权转让不符合转让条件会被认定会无效协议。经法院调解，王某认识到自己没有了解法律就冒然签订合同，同意张某、赖某退回2万元定金。张某、赖某在法官充分释明法律条文下，同意王某的和解方案。